8 buoc xay dung ke hoach dau tu bds cho ndt moi

8 BƯỚC XÂY DỰNG KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ BĐS CHO NĐT MỚI.

Trong quá trình đi đầu tư, có một thực tế là: Có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân không bao giờ lập cho mình một kế hoạch đầu tư rõ ràng từ thiết lập mục tiêu, khoanh vùng rõ ràng, phân tích các tiêu chí tăng trưởng đến việc chuẩn bị kịch bản sẵn sàng ứng phó với những rủi ro có thể xảy ra. Không thiết lập kế hoạch sẽ làm cho các NĐT rất bị động. Nếu giá tăng thì không biết khi nào sẽ chốt lời. Vô tình bị lòng tham chi phối, và rồi khi rớt giá gây ra sự tiếc nuối và hối hận. Nếu giá xuống thì lại lo sợ, không biết làm gì ngoài việc ngồi chờ đợi. Đây là những nguyên nhân dẫn đến những thương vụ đầu tư kém hiệu quả. Vậy làm sao để thiết lập kế hoạch đầu tư BĐS hiệu quả?

Một kế hoạch đầu tưu BĐS bao gồm các nội dung:

Nội dung thứ 1: Mục tiêu đầu tư

Nội dung thứ 2:Chi tiết sản phẩm và những yếu tố giúp BĐS tăng trưởng

Nội dung thứ 3: Những rủi ro có thể xảy ra và khả năng xử lý

Nội dung thứ 4: Những kịch bản sau đầu tư và giải pháp

8 Bước giúp các bạn có thể xây dựng 1 kế hoạch đầu tư hiệu quả: 

Bước 1: Thiết lập mục tiêu

Trong đầu tư BĐS thì thường có các mục tiêu sau đây: Tăng lãi vốn, tạo dòng tiền hoặc là cãi lãi vốn và dòng tiền.

Để thiết lập được mục tiêu đúng thì NĐt cần phải căn cứ vào các yếu tố sau: Nguồn lực tài chính, bối cảnh thị trường và kiến thức của bản thân. Nếu bạn có số vốn nhỏ thì hãy tập trung vào mục tiêu lãi vốn, những sản phẩm đầu tư trong ngắn hạn và có tính thanh khoản cao, số tiền lời tạo ra sẽ dùng để đầu tư cho những sản phẩm trung và dài hạn. Hoặc nếu bạn có số vốn lớn hơn thì bạn có thể áp dụng chiến lược 50/30/20 dành cho cả mục tiêu lãi vốn và dòng tiền. Nếu bạn mới tham gia đầu tư thì hãy đặt mục tiêu lợi nhuận vừa phải, có thể là 15 – 30%/năm. Ưu tiên kết hợp với những người có kinh nghiệm để nâng cao trình độ. Đến khi có năng lực, bạn có thể nâng mục tiêu lên 30 – 50%/năm, thậm chí cao hơn.

Bước 2: Xác định đây có phải là thời điểm tốt để đầu tưu hay không? Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư thời điểm này không?

Thời điểm quyết định đầu tư và sử dụng đòn bẩy tài chính nó sẽ phụ thuộc nhiều vào việc chúng ta đang ở giai đoạn nào của thị trường BĐS (chu kỳ BĐS). Nếu xác định được đúng nhịp giai đoạn tăng trưởng thì cơ hội đầu tư giành thắng lợi cao và bạn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính, còn nếu đầu tư vào giai đoạn suy thoái mà vay NH thì sẽ rất rủi ro.

Bước 3: Xác định phân khúc đầu tư

Bất động sản chia ra nhiều phân khúc như: BĐS sơ cấp, BĐS thứ cấp, BĐS trung cấp và BĐS cao cấp. Bên cạnh đó còn có nhiều loại hình BĐS như: Đất nền, nghỉ dưỡng, ven đô, ven khu công nghiệp,… Với mỗi phân khúc, mỗi loại hình sẽ có những đặc trưng riêng khác nhau. Vì thế khi đầu tư bạn cần xác định rõ lúc này mình nên tập trung vào phân khúc nào và phân tích thị trường, ưu nhược điểm của phân khúc ấy. Một khi đã xác định được rõ phân khúc nhắm tới thì bạn sẽ có được những mục đích và những cách tiếp cận rõ ràng hơn.

Bước 4: Xác định khu vực đầu tư

Khách hàng thường có tâm lý chạy theo đám đông hoặc đầu tư gần nhà. Nhưng quan niệm đó thường hay bị phản ứng ngược và không thành công. Vì căn bản khi đầu tư chúng ta phải đánh giá được các yếu tố về thị trường và tốc độ tăng trưởng của khu vực và sức bật tăng giá của dự án và điểm rơi để ra hàng, nắm bắt được những yếu tố đó bắt buộc chúng ta phải thu thập thông tin và kiến thức.

Những khu vực bất động sản có mức tăng trưởng vượt trội là những nơi có sự tập trung của các cơ sở hạ tầng và tiện ích dịch vụ nổi bật, ví dụ như: Cảng quốc tế, Sân bay quốc tế, Bến xe, Bệnh viện, khu công nghiệp, mặt tiền đường lớn, trung tâm thương mại…vv vì người xưa đã có câu : “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” có nghĩa ám chỉ đến những nơi có nhiều dịch vụ tiện ích sẽ thu hút dân cư tập trung đông đúc số lượng người đến ở càng nhiều, giá đất sẽ càng tăng theo.

Bước 5: Tìm hiểu thông tin về dự án sẽ đầu tư

Sau khi xác định được được khu vực để đầu tư thì chúng ta sẽ tìm hiểu thị trường khu vực đó bằng cách:

+ Tham khảo xem khu vực đó có bao nhiêu dự án đã và đang triển khai.

+ Vị trí của từng dự án.

+ Thời gian những dự án bắt đầu triển khai

+ Chính sách bán hàng của từng dự án

+ Đặc điểm của từng dự án, ưu nhược điểm của từng dự án

+ Đánh giá tiềm năng của dự án để xem có đáng đầu tư hay không qua các con số thống kê từ thu thập thông tin thị trường.

Sau khi nắm được thông tin những dự án và tìm hiểu thông tin sản phẩm thật kỹ, về pháp lý dự án, về tổng quan dự án, tiến độ, phương thức thanh toán, chính sách bán hàng thig chúng ta sẽ lựa chọn dự án để đầu tư cho phù hợp với những điều kiện của chúng ta.

Bước 6: Sử dụng phương pháp tài chính hiệu quả để tối đa hóa nguồn vốn đầu tư

Ở đây có 2 sự lựa chọn về dòng tài chính của chúng ta:

  • Thứ nhất, chọn dòng tài chính có sẵn để đầu tư, nếu quyết định lướt sóng phải lựa chọn thời điểm phù hợp để ra hàng và cân đo nguồn vốn.
  • Thứ hai, chúng ta sử dụng đòn bẩy tài chính áp dụng chính sách từ phía chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh dự án theo hình thức vay phụ thuộc vào chính sách từ phía chủ đầu tư và ngân hàng liên kết. Nếu đã xác định lướt sóng thì tỉ suất sinh lời dựa trên nguồn tài chính bỏ vào và thu được kết quả trên 15% coi như bạn đã thành công.

Bước 7: Tất toán lợi nhuận nguồn vốn, tái đầu tư

Sau khi thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào dự án chúng ta cân đối lại nguồn vốn và tiếp tục chọn dự án khác để tái đầu tư

Bước 8: Đưa ra giải pháp có thể ứng phó với cách kịch bản có thể xảy ra sau khi đầu tư

Sau khi đầu tư, thị trường có thể tăng trưởng hoặc chững lại, thậm chí giảm sút. Nếu không đưa ra trước các giải pháp và phương án quản trị rủi ro thì sẽ rất khó để xử lý, vì đôi khi có thể bị lòng tham hoặc nỗi sợ chi phối.

Trên đây là 8 bước lập kế hoạch đầu tư BĐS theo kinh nghiệm từng trải của TVG, trong các bước cơ bản này đương nhiên sẽ có nhiều những bước nhỏ, chi tiết hơn tùy thuộc vào các NĐT. Hy vọng có thể giúp ích cho các NĐT mới.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết và chúc bạn thành công!