Bỏ khung giá đất “hợp lý hợp tình”

Việc xác định giá đất theo giá thị trường không đơn giản nhưng chắc chắn phải làm để hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước trong mối quan hệ đất đai.

Câu chuyện nóng trên thị trường bất động sản trong tuần qua tiếp tục xoay quanh những ý kiến phản biện đối với đề xuất bỏ khung giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến rộng rãi.

Theo kế hoạch, Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình lên Quốc hội xem xét lần cuối tại kỳ họp cuối năm 2023, thế nhưng ngay từ bây giờ, việc bỏ khung giá đất gần như là điều bắt buộc khi khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hiện thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường, gây ảnh hưởng tới lợi ích giữa các chủ thể sở hữu đất đai gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Điều này như chia sẻ của một cựu cán bộ cấp cao trong ngành tài nguyên – môi trường rằng: “Luôn canh cánh nỗi lo bị truy tố mỗi ngày khi giá trị đất thất thoát trước đây vốn không nhiều nhưng nay vẫn có thể bị quy thành tội nặng…”.

Đơn cử, trong báo cáo giải trình tiến độ giải ngân đầu tư công 7 tháng đầu năm 2022 đạt thấp (34,47%) so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, một trong nhiều nguyên nhân được chỉ ra đó là do vướng mắc trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Việc không thể triển khai thi công do chưa có mặt bằng không chỉ làm chậm tiến độ, mà còn làm đội vốn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng mỗi dự án.

Nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% tổng thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 tăng lên 15-20%, thậm chí có địa phương đạt tới 35%. Giai đoạn vừa qua, nguồn lực đất đai đã cân đối được các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại các nước Nhật Bản, Hàn Quốc…, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân chỉ ở mức 60-70% so với giá thị trường.

Mục tiêu chính là khi xây dựng một vùng giá trị và xác định giá của các thửa đất dựa trên cơ sở xác định giá đất hàng loạt và đảm bảo rằng, ở những vùng đất có giá trị cao thì sẽ được định giá cao và ngược lại theo nguyên tắc bình quân số lớn giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng nêu rõ, nguyên tắc định giá đất là nguyên tắc thị trường, có nghĩa là tất cả giá tham chiếu của các thửa đất chuẩn phải dựa trên cơ sở giá thị trường, ở đây là so sánh với những thửa đất đã được giao dịch trên thị trường, lấy giá đó làm giá căn cứ để đối chiếu và định giá các thửa đất khác. Tất cả các thửa đất phải tuân thủ quy luật cung – cầu thị trường, quy luật cạnh tranh và các yêu cầu của bên mua, bên bán. Mục tiêu giao dịch có thể khác nhau, nên việc mua bán như thế nào, giá đất ra sao đều do người mua và người bán quyết định.

Bất động sản là ngành chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và những thay đổi chính sách. Vì thế, không ít ý kiến cho rằng, khi bỏ khung giá đất chuyển sang xác định giá đất theo giá phổ biến trên thị trường sẽ tạo điều kiện để “cò” đất thổi giá, làm méo mó thị trường. Một vấn đề được xem là khá “nhạy cảm” khi xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đó là quy định mới “đụng chạm” đến các nhóm lợi ích, thậm chí là người có ảnh hưởng. Việc điều chỉnh giá đất tác động tới nhiều đối tượng, khi cơ chế giá đất mới được ban hành có thể giải quyết được vấn đề của đối tượng này nhưng lại ảnh hưởng tới đối tượng khác, do đó quan trọng là có cách ứng xử hài hòa, phù hợp, chứ không thể có cơ chế nào thỏa mãn điều kiện của tất cả các bên.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết và chúc bạn thành công!