Dự luật đất đai sửa đổi còn nhiều điểm vướng

Dự thảo luật đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi và nhiều điểm vướng tiếp tục được chỉ ra.

Một trong những quy định gây băn khoăn tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là không cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định tại Khoản 1, Điều 68 của dự thảo đã thay đổi hoàn toàn so với Khoản 1, Điều 73 – Luật Đất đai 2013. Cụ thể, theo quy định mới tại dự thảo, chỉ còn một kênh phân bổ đất đai duy nhất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại là “đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất” để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này không đáp ứng được nhu cầu đầu tư và chưa thể hiện đúng mục tiêu, định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 là “thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”.

Trong Luật Đất đai sửa đổi cần có nội dung “hậu tái định cư”, phân ra đầu kỳ, trung kỳ, cuối kỳ để đánh giá, bao gồm cả những vấn đề về nhà ở, việc làm, thu nhập, chính sách y tế, cơ sở tín ngưỡng dân gian…, đồng thời phải thiết lập những tiêu chí cụ thể, phương thức, cách đánh giá, cách làm.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và hậu tái định cư cần thước đo 5 năm để đánh giá kết quả thực hiện. Về trình tự, quy định hiện nay chỉ có ‘khúc giữa’ đề cập việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư, mà không có khâu chuẩn bị ban đầu cũng như thực hiện chính sách hậu tái định cư để đảm bảo mục tiêu người dân có nhà ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi Nhà nước thu hồi đất. Khi sửa đổi Luật Đất đai, cần quy định rõ rằng, nếu danh mục dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì trong báo cáo khả thi được duyệt cũng phải nêu rõ nội dung về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và hậu tái định cư cho những người dân bị thu hồi đất làm dự án, cũng như phải dự toán chi phí cho công việc này. Khi thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án cần phải thẩm định tính chính xác, đầy đủ thông tin, số liệu và tính khả thi các giải pháp, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà báo cáo khả thi dự án có thu hồi đất đề cập.

Hiện có 5 phương pháp phổ biến gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Thế nhưng, tất cả các phương pháp này đều dựa trên cơ sở phỏng đoán, tức là số liệu chưa được thống nhất, nên chỉ cần thay đổi một con số thì sẽ tạo ra nhiều mức giá. Trong khi đó, mục tiêu quan trọng nhất của việc xác định giá đất là đưa ra một mức giá cụ thể, bởi vậy cần thiết phải xem xét lại cách tính giá đất này. Ngoài ra, một vấn đề cũng đang trong tình trạng bị chồng chéo, chưa thống nhất là quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất về bản chất là quy hoạch không gian, trước đây có quy định việc chuyển đổi sử dụng đất, giao thuê đất có thể căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt, hoặc quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết và chúc bạn thành công!